¿Por qué un fondo puede comprar un piso en Valencia por la mitad de precio que un particular?

Según explica Nora García, presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval), este tipo de operaciones no son comparables con la compra de una vivienda por parte de un particular. «Un fondo no compra un piso de 60.000 euros. Un fondo compra una cartera de centenares de pisos y dentro va lo bueno, lo malo o lo peor», advierte. Es decir, lo que adquiere un fondo no es un inmueble individual, sino un paquete completo —muchas veces cerrado— de propiedades con distintas condiciones, ubicaciones y estados.

Paquetes con «sorpresa»

Estos lotes de inmuebles, llamados técnicamente carteras paquetizadas, suelen incluir desde pisos en buen estado hasta otros ocupados, vandalizados o directamente inhabitables. «Se comen construcciones que no están ni empezadas, viviendas ocupadas o en zonas con muy poco interés comercial. Compran sin saber muchas veces ni lo que están comprando exactamente», afirma García. En muchos casos, el precio tan bajo se justifica por el alto riesgo y el volumen de la operación.

Un comprador individual, en cambio, elige con lupa el piso que quiere, valora la zona, el estado, los vecinos, la financiación… y paga el precio de mercado por un producto listo para vivir o alquilar. «No es lo mismo que un particular que compra un piso. Los fondos juegan a otra escala», subraya la presidenta de Asicval.

Con el paso de los años y tras varias operaciones de grandes fondos, los mejores inmuebles ya han sido adquiridos. «De cosas buenas queda poco o nada. Ahora lo que suele quedar son cosas más residuales», explica García. Y eso también explica que los precios globales por cartera puedan parecer tan bajos.

Además, estas operaciones no siempre se limitan a una ciudad o barrio concreto. García detalla que ha visto «listados con pisos en regiones diferentes, muchos de ellos ocupados o vandalizados, todo incluido en la misma operación de compra». El bajo precio de algunos pisos compensa el mayor de otros, o el riesgo que asumen al tener que invertir en reformas o procesos judiciales para recuperar propiedades.

¿Fondos buitre o inversión profesional?

En este debate suele colarse también el término «fondo buitre», pero no todo fondo es tal. Existen inversores institucionales o empresas medianas que compran carteras más pequeñas, con un perfil menos especulativo. García distingue: «Inversores y empresas medias o pequeñas que van comprando hay muchísimas, pero no se les considera un fondo. Ni mucho menos un fondo buitre».

En definitiva, el acceso a pisos a precios tan bajos no está al alcance de un ciudadano medio no solo por razones económicas, sino por el modelo de operación, volumen de compra y tipo de producto que se negocia.

Todo esto sucede en un contexto de elevada tensión en el mercado inmobiliario. Durante el primer trimestre de 2025, el mercado inmobiliario en España registró subidas en los precios de compraventa y alquiler, junto con un repunte en las operaciones y visados de obra nueva, según I Solvia Market View 2025, que avanza que las propiedades podría incrementarse entre un 5% y un 7% interanual al cierre del año.