Comprar una casa, pero no poder vivir en ella

Aunque el fenómeno de este tipo de viviendas no es nuevo, las inmobiliarias consultadas advierten de que son opciones más frecuentes en los últimos años y de que han surgido como consecuencia de las dificultades para comprar una casa. En Idealista, uno de los portales inmobiliarios de referencia, ya hay más de 2.500 propiedades que se ofertan sin poder usarlas hasta pasado un tiempo en la Comunitat Valenciana, lo que supone el 3,2% de la oferta total. Un porcentaje que escala hasta el 8% en Valencia capital y hasta el 5% en la ciudad de Alicante.

Cuando parecía que el mercado de la vivienda ya no se podía exprimir mucho más, la compra de este tipo de viviendas demuestra que el jugo es infinito. Si no hay casas libres, se adquieren ocupadas, sea de una manera u otra. Y es que endeudarse con el banco mediante una hipoteca o pagar cientos de miles de euros al contado para adquirir una casa y no disfrutar de ella hasta pasados unos años es una opción que pocos se pueden permitir, pero que es más rentable. De hecho, aunque hay varios factores que influyen en el descuento final respecto al precio de mercado, las inmobiliarias apuntan a que este puede llegar a ser hasta del 50% en el mejor de los casos. El que es paciente —y tiene dinero para serlo— es el que triunfa a largo plazo.

Eduardo Molet, dueño de la inmobiliaria con su propio nombre, afirma que «hay un auge» de compradores que preguntan por estas operaciones porque es «una muy buena inversión». También en la misma línea apunta la presidenta de Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval), Nora García, que explica que los inversores buscan una rentabilidad que esté «en torno al 6%».

Aunque las tres alternativas citadas —ocupada ilegalmente, nuda propiedad o alquilada previamente— coinciden en exigir paciencia al comprador de turno, ya sea un gran inversor o un particular, el perfil y las necesidades de este varían en función de si es una u otra. Hay múltiples casuísticas. También es distinto, obviamente, el prototipo de vendedor, ya que no es lo mismo querer deshacerse de un piso en el que hay inquilinos que no pagan la renta mensual que tratar de vender la nuda propiedad para conseguir liquidez inmediata, pero con la garantía de seguir vivienda en ella.

Inquilino alquilado

De las tres alternativas planteadas para comprar una vivienda sin poder usarla de inmediato, la que más se publicita en el portal de Idealista es la de adquirir la propiedad con inquilinos dentro que tienen un contrato de alquiler. En total, 1.279 anuncios en la Comunitat Valenciana, por los 1.157 de las ocupadas ilegalmente y las 146 de nuda propiedad. Unos datos que hay que coger con pinzas, ya que en algunas ocasiones las personas que optan por esta última opción prefieren hacerlo con mayor discreción y se resguardan de hacerlo público.

Una de las principales razones por la que hay inversores que se decantan por esta opción es por la rentabilidad inmediata que consiguen, siempre y cuando el pagador sea fiable, ya que pueden hacer frente al gasto con los ingresos del inquilino, según el cofundador de Jubenial, Víctor Tostado.

Esta modalidad obliga al comprador a respetar las condiciones del contrato firmado por los inquilinos con el antiguo dueño, tanto de dinero como de tiempo de permanencia, según explica David Ramírez, de Housfy Inmobiliaria, que añade que el descuento en el precio de compra depende de factores como si el contrato es de larga duración o de media estancia. En el caso de la inmobiliaria de Molet, el tiempo medio que les queda a los contratos es de «entre 2 y 3 años».

En algunos casos, es el propio inquilino que reside en el inmueble el que decide adquirir los derechos de propiedad, según el vicepresidente de Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia (COAPIV), Vicente Díez, ya que si consigue obtener una hipoteca, esta es más barata mensualmente que un alquiler y resulta beneficioso para ambas partes.

Ocupadas ilegalmente

Otra manera de seguir exprimiendo el mercado de la vivienda es aprovechar la falta de interés de algunos propietarios para enfrentarse a un proceso de echar a las personas que ocupan una vivienda de manera ilegal, ya sea porque han dejado de pagar la mensualidad o porque han entrado sin permiso. Así, en vez de inmiscuirse en un proceso jurídico que se puede alargar meses o años, dependiendo de la casuística, el vendedor acepta una reducción en el precio de su vivienda y así se olvida del problema.

En estos casos, el perfil de comprador es eminentemente un gran inversor, según apunta la presidenta de Asicval, ya que el pequeño comprador prefiere visitar la casa antes de adquirirla. «Antes, la reducción podía llegar a un 50%, pero hoy en día esta diferencia se ha reducido», remarca.

Con la intención de reducir los plazos de recuperación de la vivienda ocupada ilegalmente, hay compradores que prefieren coger el atajo de abonar una suma de dinero a los ocupantes para que se marchen. En el mejor de los casos, el pago alcanza los 10.000 euros, una cantidad insuficiente para encontrar un nuevo hogar de manera legal.

Una persona que pertenece al movimiento okupa explica que este pago es más «un soborno que una negociación». «Llega un punto en el que vemos más lógico que alguien tenga un cúmulo de casas que el hecho de que una persona pueda acceder a algo tan básico como una vivienda. Juegan todos con esa complejidad. El objetivo de grandes propietarios e inmobiliarias es ganar dinero, el nuestro únicamente es vivir. No se pueden igualar esas dos necesidades», explican voces del movimiento okupa.

Nuda propiedad

Más allá de comprar una vivienda ya alquilada o una con ocupantes irregulares, una tercera opción es hacerse con la nuda propiedad, es decir, adquirir la casa, pero sin ser usufructuario. Esta opción tiene un requisito imprescindible para que haya negocio: que la persona que vende sea de edad avanzada, según coinciden los expertos inmobiliarios consultados. Así, tanto Molet como Tostado ponen la barrera en los 70 años, edad mínima a la que el potencial vendedor tiene posibilidades de encontrar un comprador.

«El perfil habitual de vendedor es una persona que cobra una pensión insuficiente y que quiere tener una mayor liquidez para los años que le restan de vida, aunque también hay otras que se deciden por esta opción para ahorrar las gestiones de herencia a los descendientes», detalla Molet, y añade que muchas veces prefieren mantener la operación en secreto.

En el lado contrario, el del comprador, Tostado indica que hay dos tipos, «el inversor grande e institucional y los padres con ahorros que quieren adquirir una casa para sus hijos y así, cuando crezcan, tengan una propiedad». En este sentido, agrega que el horizonte promedio está entre «los 8 y los 15 años».

Sea como fuere, cualquiera de las tres alternativas planteadas impedirán que el comprador utilice la vivienda inmediatamente después de adquirirla. No le queda otra opción más que ser paciente y esperar.