El colapso de la oferta provoca la primera caída en la compra de viviendas en más de un año

Es cierto que, con la cifra de un solo mes, el mercado no puede hacerse una foto real de la tendencia. «Agosto siempre es un mes atípico, lo relevante es la evolución anual: en lo que va de 2025, la media mensual supera las 60.000 compraventas, claramente por encima de las cifras de 2024», apunta Iñaki Unsain, general de ACV Gestión Inmobiliaria. Cabe destacar, además, que la serie del notariado, cuya evolución anticipa la del INE, ya había presentado datos negativos en mayo y julio.

A pesar de que la cifra anual se mantiene en máximos, el dato del octavo mes del año es un perfecto indicador de la situación de alto voltaje que vive el sector. «Aunque no se trata de una caída exagerada, es relevante, ya que el mercado no veía cifras interanuales negativas desde julio del año pasado; donde la contracción es más evidente es en la vivienda usada que cae un 5%, mientras la obra nueva, que representa un 21% de la actividad total, aumenta un 3% respecto al mismo periodo del año anterior», señala Ferran Font, director de estudios de Pisos.com.

En todo caso, ese ritmo de la obra nueva no es suficiente para cubrir el incremento de la demanda, en buena parte derivado de la inmigración necesaria para mantener la resistencia del mercado laboral. Es cierto que los visados de obra nueva subieron casi un 11% hasta julio, según datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, hasta los 84.061 unidades. Pero no es suficiente. Hace dos décadas, la cifra anual de permisos tramitados se acercaba a los 230.000. Una cifra que quizá no era sostenible, pero tampoco la actual. El Banco de España calcula, de hecho, que el déficit de viviendas asciende a 700.000 unidades en el país.

Esa brecha entre la oferta y la demanda ha provocado unos precios disparados que, a su vez, tiene efectos secundarios en el mercado. Entre otros, un aumento notable en el importe medio de las hipotecas. En agosto ese volumen se disparó un 13,2%, hasta los 160.084 euros. Es decir, como los pisos son más caros, los compradores tienen que pedir más financiación al banco.

El impacto en hipotecas

Puede resultar paradójico que, pese a la caída del número de casas vendidas, el número de hipotecas concedidas creciese en el octavo mes del año un 7,5% (aunque esto supone una desaceleración frente al ritmo de meses anteriores).

Los expertos lo explican porque la recuperación de este mercado ha sido ligeramente más tardía que el de las compraventas, que ganó tracción con la moderación de los tipos de interés y buena parte de los compradores asumiendo el coste de las operaciones ‘a tocateja’. Ahora, la situación parece haber cambiado y «aunque baje el número de transmisiones, el porcentaje de viviendas que han sido hipotecadas sube», explica Ricard Garriga, cofundador de Trioteca.

Todo en un momento en el que el precio de las hipotecas también es más atractivo con la caída de los tipos de interés. El tipo medio, en concreto, se situó en agosto en el 2,89%, 39 puntos básicos menos que el anterior, con las entidades en una batalla de la que algunos grandes bancos se han descolgado ya ante la falta de rentabilidad lograda con estos productos. Gloria Ortiz, consejera delegada de Bankinter, llegó a calificar este jueves la actual competencia de «irracional».

En este entorno, «el ciclo inmobiliario podría estar cerca de su techo en cuanto a compraventas e hipotecas después de alcanzar niveles no vistos desde los años de la burbuja», apunta Santiago Martínez Morando, jefe de análisis económico y financiero de Ibercaja. En todo caso, el experto coincide con el consenso en que los datos podrían permanecer en niveles elevados en los próximos años «dada la elevada demanda estructural por el impulso demográfico».

Es decir, con más población y sin una oferta que consiga satisfacer las necesidades de vivienda, los precios permanecerán tensionados. «Lo que puede limitar la demanda es, precisamente, la propia subida de precios, ya que dificulta el acceso de muchos hogares, en particular jóvenes al mercado de compra», añade Martínez.

Las cifras empiezan a mostrar cierta moderación, pero seguimos en niveles históricos. «La duda es si esta tendencia se consolidará en los próximos meses, pero, aunque los crecimientos cercanos al 40% parecen haber quedado atrás, la situación de tipos contenidos, oferta escasa de vivienda y expectativas de subidas de precios auguran un volumen de actividad elevado durante los próximos meses», apunta Ferrán Font.