Hipoteca inversa: Qué es y cómo funciona

La hipoteca inversa es un tipo de hipoteca en la cual, en lugar de que el propietario pague al banco, es el banco el que paga al propietario de la vivienda. Este tipo de préstamo, bastante poco frecuente actualmente en España, ofrece al propietario de una vivienda una serie de cuotas mensuales, con la ventaja de que el propietario puede seguir utilizando dicha vivienda.

Por sus características, la hipoteca inversa es un tipo de préstamo que en circunstancias muy específicas puede ser interesante para el particular. Los principales clientes de este tipo de hipotecas son aquellas personas que, teniendo en propiedad su residencia, quieren aumentar sus ingresos mensuales tras la jubilación.

En este artículo vamos a explicarte en qué consiste exactamente la hipoteca inversa, para que tú mismo puedas entender de forma sencilla cuáles son las ventajas e inconvenientes de este préstamo y, por tanto, si te interesa.

¿Por qué existen?

España es un país donde, hasta hace un par de décadas, era relativamente habitual que los ciudadanos tuviesen el poder adquisitivo suficiente como para comprar su propia vivienda, principalmente a través de hipotecas. Este hecho se ve reflejado en que el 89% de los mayores de 65 años (8 millones de españoles) tienen al menos una vivienda en propiedad.

En paralelo a este hecho, la creciente inflación y la baja remuneración de las pensiones (especialmente cuando la comparamos con el Índice de Precios de Consumo) han dado lugar a una pérdida de poder adquisitivo generalizada, pero que se ceba especialmente con la población jubilada.

Estos dos factores están dando lugar a que cada vez más personas se planteen opciones como la venta de su vivienda en nuda propiedad, la venta del inmueble para pasarse al alquiler en una zona poco tensionada, o incluso opciones como la hipoteca inversa.

¿Qué ventajas ofrece al propietario?

La hipoteca inversa, en cualquiera de sus formas, ofrece al propietario de la vivienda una cantidad de dinero durante un periodo determinado. La ventaja más clara es que obtendrás liquidez económica para gastarla como mejor consideres, y además lo harás mientras mantienes la propiedad y usufructo de tu vivienda.

Veamos las distintas modalidades de hipoteca inversa para saber de qué forma percibirías el dinero de la hipoteca inversa.

¿Qué tipos de hipoteca inversa existen?

Por lo general, cuanto más mayor seas a la hora de contratar una hipoteca inversa, más dinero percibirás. Además, cuanto mayor sea el valor de la vivienda sobre la que se contrate la hipoteca inversa, mayor será también el dinero a percibir.

Ahora bien, dependiendo de tu edad, te conviene más un tipo de hipoteca inversa u otra.

• Temporal: Percibes durante un número acordado de años una renta mensual. Por ejemplo, a los 65 años puedes acordar una Hipoteca Inversa Temporal de 10 años, durante los cuales percibirás en mensualidades una cantidad que asciende hasta (hipotéticamente) un 30% del valor de tu vivienda.
• Vitalicia: En este caso, percibes una renta mensual durante el resto de tu vida, aunque para asegurarse el banco de que no acaban perdiendo dinero en ningún escenario, la cantidad a percibir es claramente menor que en el caso de la Temporal.
• Disposición Única: Esta última modalidad se asemeja bastante a las ventas en nuda propieda, ya que el banco te paga de golpe una cantidad claramente inferior al valor de mercado de tu propiedad, y tú tienes derecho a disfrutar de la vivienda hasta el momento acordado, que puede ser una fecha específica o hasta tu fallecimiento.

¿Qué pasa cuando acaba el plazo?

Una vez queda claro qué es lo que puede ganar el propietario al contratar una hipoteca inversa, la pregunta natural es cómo sale ganando el banco. Esta pregunta se responde de forma sencilla cuando entendemos cómo funciona la conclusión o cancelación.

En cualquiera de las tres modalidades, cuando se pone final a la hipoteca inversa, la vivienda sigue siendo del propietario (o sus herederos) siempre y cuando se devuelva al banco el dinero que el banco ha pagado. A este dinero que deberíamos devolver, se sumarían también los intereses.

Por tanto, el banco al firmar una hipoteca inversa siempre acaba ganando en ambos escenarios. En caso de que el propietario o sus herederos no devuelvan el dinero, el banco obtiene una vivienda por un precio claramente inferior al de mercado, mientras que si no se queda con la vivienda, obtiene todo su dinero de vuelta, así como los intereses generados durante el tiempo.

¿Cuánto te pagan en una hipoteca inversa?

Como hemos mencionado anteriormente, el dinero que el banco te pague a través de la hipoteca inversa dependerá principalmente de dos variables: tu edad y el valor del inmueble. Cuanto más mayor seas y más caro sea tu inmueble, más percibirás.

Sin embargo, la horquilla de remuneración que el banco suele entregar en una hipoteca inversa suele oscilar entre el 20% y el 30%, y en casos realmente excepcionales hasta el 60%, si por ejemplo fueses una persona de muy avanzada edad.

Por este motivo, la mayoría de hipotecas inversas que se conceden en España suelen contar con una remuneración mensual muy baja, de entre 200 y 400€. Debido a este motivo, el número de propietarios interesados en estos productos financieros es realmente bajo, firmándose apenas 400 al año.

Alternativas a la hipoteca inversa

Si no te convencen las hipotecas inversas, existen otras alternativas en el mercado para aquellas personas que tienen una vivienda en propiedad y desean aumentar sus ingresos mensuales tras la jubilación.

Las más habituales en este caso son:

• Nuda propiedad: Si no tienes herederos o no es absolutamente prioritario que estos hereden tu vivienda, puedes vender tu casa en nuda propiedad. Esto quiere decir que seguirás viviendo en tu casa hasta tu fallecimiento (y el de tu cónyuge, si lo hubiera), y tras ello la vivienda pasa a manos del nuevo propietario. Obviamente, en estos casos la casa se vende por debajo del valor de mercado.
• Vivienda pensión: Muy similar a la nuda propiedad, pero la casa se vende a una aseguradora que, en lugar de pagarte una cantidad de golpe, te pasa cuotas de forma vitalicia. Cuando fallezcas, la vivienda siempre pasa a manos de la aseguradora. Debido a que no se puede recuperar por tu parte ni la de tus herederos, las cuotas mensuales son mayores que las de una hipoteca inversa.
• Venta con alquiler garantizado: Vendes la vivienda, pero pasas a convertirte en inquilino preferente de la misma. Una parte del dinero de la venta pasa a ser de tu propiedad, mientras que otra parte se destina a la bolsa de arrendamiento, un fondo del cual se va pagando una mensualidad en concepto de alquiler al nuevo propietario. La gran ventaja es que, si el dinero de esa bolsa se agota, no tienes que seguir pagando.